Warum in Heidelberg die Mieten weiter steigen werden

58 neue Wohnungen für Heidelberg wurden am Montag von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BimA) im Patrick-Henry-Village eingeweiht. Diese sind zunächst für Bundes- und Landesbedienstete reserviert. Etwa 450 weitere Wohnungen für den freien Markt werden in den nächsten Jahren folgen. Die Mietkosten sollen bei rund zehn Euro pro Quadratmeter liegen. Die Stadt erhofft sich von dem Projekt eine Entspannung auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Heidelberg. Experten zweifeln allerdings genau daran. Sie fordern weiterführende Maßnahmen.

Wer in Heidelberg eine Wohnung sucht, bekommt die angespannte Lage auf dem Mietmarkt unmittelbar zu spüren. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot knapp, die Preise steigen. Nach Einschätzung des Heidelberger Mietrechtsexperten Fritz Vollrath liegen die Mietsteigerungen inzwischen deutlich über der allgemeinen Teuerung. Besonders drastisch sei die Entwicklung bei Wohnungen, die neu vermietet werden.

„Die stärksten Anstiege ergeben sich vor allem bei den Angebotsmieten“, sagt Vollrath, der seit vielen Jahren als Fachanwalt beim Mieterverein Heidelberg tätig ist. Wenn Wohnungen frei werden, nutzten Vermieter dies häufig, um die Mieten überproportional anzuheben. In bestehenden Mietverhältnissen gebe es zwar ebenfalls Erhöhungen, diese seien rechtlich aber stärker begrenzt. Die Folge: Die Schere zwischen langjährigen Bestandsmieten und neuen Mietverträgen geht immer weiter auseinander.

Für Heidelberg bedeutet das: Wer einmal eine vergleichsweise günstige Wohnung hat, bleibt oft darin – selbst wenn sie nicht mehr zur Lebenssituation passt. Wer neu in die Stadt kommt oder umziehen muss, trifft dagegen auf ein deutlich höheres Preisniveau. Gerade Studierende (Siehe Meldung unten) , Berufseinsteiger, Familien und Menschen mit mittleren Einkommen geraten dadurch unter Druck.

Vollrath sieht die Entwicklung nicht auf Heidelberg beschränkt. Die hohen Mieten strahlen zunehmend in die Rhein-Neckar-Region aus. „Wir beobachten sehr klar eine Mietentwicklung von innen nach außen“, sagt er. Je näher eine Gemeinde an Heidelberg liege, desto teurer werde es in der Regel. Viele Menschen wichen inzwischen ins Umland aus – etwa nach Eppelheim, Schwetzingen, Plankstadt oder Ketsch. Doch auch dort seien die Mieten bei Neuvermietungen vielfach auf zwölf Euro pro Quadratmeter oder mehr gestiegen. Mannheim sei im Vergleich zu Heidelberg zwar noch etwas günstiger, aber ebenfalls längst teuer.

Als wichtigstes Instrument gegen überhöhte Neuvertragsmieten gilt die Mietpreisbremse. Sie soll verhindern, dass Mieten bei Wiedervermietung in angespannten Wohnungsmärkten zu stark über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen. Aus Vollraths Sicht greift sie jedoch nicht weit genug. Zwar seien seit dem 1. März 2026 weitere Gemeinden im Rhein-Neckar-Kreis in die baden-württembergische Verordnung aufgenommen worden. Der Mieterverein habe aber eine deutlich umfassendere, möglichst flächendeckende Einbeziehung des Rhein-Neckar-Kreises gefordert.

Die Auswahl der betroffenen Kommunen hält Vollrath nicht in allen Punkten für überzeugend. Die Dynamik rund um Heidelberg müsse stärker berücksichtigt werden. Baden-Württemberg muss die Verordnung ohnehin erneut überarbeiten, weil die aktuelle Regelung nur bis Ende 2026 verlängert wurde. Im Laufe des Jahres soll nachgebessert werden, damit Anfang 2027 möglicherweise eine angepasste Liste von Gemeinden gilt.

Doch selbst dort, wo die Mietpreisbremse gilt, bleibt ihre Wirkung begrenzt. Viele Mieter machten ihre Rechte nicht geltend, sagt Vollrath – aus Unwissenheit oder aus Angst, die Wohnung zu verlieren. „Rein rechtlich wäre es in vielen Fällen richtig, sich zu wehren. Aber viele Mieter sagen: Ich kann mir die Miete gerade noch leisten und möchte das Mietverhältnis nicht gefährden.“ Dann zahlten sie die überhöhte Miete weiter.

Diese Sorge sei nachvollziehbar, meint der Anwalt. Vermieter hätten auf einem angespannten Markt eine starke Machtposition. Immer wieder erlebe er, dass Mieter nach einer Beanstandung mit Druck konfrontiert würden. Vollrath schildert einen Fall aus Heidelberg: Eine Doktorandin hatte eine Wohnung für eine Dreier-WG gemietet. Der Mieterverein stellte fest, dass die Miete drastisch überhöht gewesen sei. Nachdem Ansprüche aus der Mietpreisbremse geltend gemacht wurden, habe die Vermieterseite die Forderung zunächst weitgehend akzeptiert – und im selben Schreiben Eigenbedarf angemeldet. Für Vollrath ein Beispiel dafür, „mit welcher Vehemenz manche Vermieter reagieren“.

Auch deshalb wird in einer Expertengruppe der Bundesregierung, der Vollrath angehört, über strengere Regeln beraten. Diskutiert wird unter anderem, ob Verstöße gegen die Mietpreisbremse künftig mit Bußgeldern geahndet werden sollten. Das würde aus Sicht des Mietrechtlers den Druck auf Vermieter erhöhen, sich an geltendes Recht zu halten. Politisch sei die Umsetzung allerdings offen. Vermieterverbände machten gegen mieterfreundliche Regelungen mobil, zudem gebe es in Teilen der Politik Vorbehalte. Sinnvoll sei ein Bußgeldtatbestand nur, wenn die Mietpreisbremse langfristig gesichert werde. Andernfalls sei der Zeitraum zu kurz, um wirksame Behördenstrukturen aufzubauen.

Wie stark die Belastung in Heidelberg inzwischen ist, wird nach Vollraths Einschätzung häufig unterschätzt. Zwar gebe es in der Stadt auch Mieter, die hohe Preise bezahlen könnten. Doch immer größere Teile der Bevölkerung gerieten durch Miete und Nebenkosten unter Druck. „Ich würde schätzen, dass in Heidelberg mindestens die Hälfte der Bevölkerung so viel für das Wohnen zahlt, dass es finanziell weh tut“, sagt er.

Besonders problematisch ist nach seiner Einschätzung die Gesamtbelastung aus Kaltmiete und Betriebskosten. Selbst im geförderten Wohnungsbau seien Wohnungen nicht immer wirklich bezahlbar. Es gebe Neubauten mit moderaten Kaltmieten, bei denen aber Betriebskosten von etwa fünf Euro pro Quadratmeter hinzukämen. Wer dann 9,50 Euro Kaltmiete zahle, lande warm schnell bei 14,50 Euro. Für Familien mit Wohnberechtigungsschein sei das kaum tragbar. Ursache seien häufig schlechte Energie- oder Wärmekonzepte und unnötig hohe laufende Kosten.

Auf Entlastung allein durch Neubau wie jetzt im Patrick-Henry Village setzt Vollrath nicht. Heidelberg sei so attraktiv, dass zusätzliche Wohnungen oft auch neue Nachfrage erzeugten. Neubau sei wichtig, werde aber als Lösung überschätzt. Notwendig seien politische Instrumente, die Mieten begrenzen – bei Neuvermietungen ebenso wie im Bestand. Dazu zählten Mietspiegel, Kappungsgrenzen und die Mietpreisbremse.

Auch der soziale Wohnungsbau reicht aus seiner Sicht bei Weitem nicht aus. Durch auslaufende Bindungen gingen jedes Jahr geförderte Wohnungen verloren. Sobald Wohnungen dem freien Markt zugeführt würden, folgten oft Mieterhöhungen. Kappungsgrenzen verhinderten zwar extreme Sprünge, lösten das Grundproblem aber nicht.

Vollrath rechnet damit, dass die Debatte über das Mietrecht umkämpft bleibt. Vermieterverbände forderten mehr Spielraum für höhere Mieten und verwiesen auf den Neubau. Er hält das für falsch: „Die Versäumnisse der Politik beim Wohnungsbau kann man nicht auf dem Rücken der Mieter ausgleichen.“ Ohne stärkere Regulierung werde sich die Lage auf angespannten Märkten wie Heidelberg kaum verbessern.